2018-01-16 土地论坛

根据新华社和人民日报的最新消息，国土资源部部长姜大明1月15日正式公布了我国将开始探索农村宅基地“三权分置”。

大家都知道，此前国家实施承包地“三权分置”之后，是落实集体所有权，保障农民的承包权，放活经营权，因此打开了承包地流转的口子；

此次宅基地“三权分置”，姜大明表示，除了集体所有权不变，要保障宅基地农户的资格权，适度放活宅基地使用权。那么，这是不是意味着以后宅基地使用权可以合法买卖，城里人可以随意到农村买房了呢？

①“放活”使用权，必然推动“宅基地流转”

014年12月，我国正式确立农村承包地“三权分置”，拉开新一轮“土改”的序幕。

承包地三权分置在保障农民承包权的前提下，“放活”经营权（即经营权可以流转出去）。确保了流转、外租之后承包权还在农民手上，而工商资本可以“租用”经营权，在不改变农用地性质的前提下经营农民的土地。

三权分置和土地流转，有效解决了农村劳动力流失后的土地闲置问题。农民可以进城打工之后外租闲置的土地，收取租金；农村创业者可以通过土地流转集中土地，实现规模化、机械化。

现在宅基地“三权分置”，资格权即相当于承包地的承包权，使用权相当于承包地的经营权，意味着宅基地使用权以后可以类似于承包地经营权一样流转。

②但是，并非所有人都有资格“买”宅基地

国土资源部虽然表态要“放活”宅基地的使用权，但加了个“适度”的前提。姜大明部长解释说，因为城里人到农村买宅基地的口子还是不能开，否则，会出现大量城里人到农村买地建别墅大院、私人会馆的情况，一旦开了这个口子，农民的利益难免受到侵犯。

换句话说，以后宅基地所有权要在“合法范围之内”交易。

③三权分置后，小产权房会“合法化”吗？

所谓“小产权房”，就是农民在集体土地（包括宅基地、集体企业用地等）上建的房子，这类房子由于价格低廉，收到市场欢迎。但因为没有正式的“产权”，不符合《土地管理法》，小产权房交易一直处于“灰色地带”。

宅基地三权分置后，宅基地上的小产权房会不会“合法化”呢？笔者估计仍然是会按照“适度”的原则，部分合法化。